Ｑ．　土地の購入を前提に売主と条件面で交渉しました。
　　　なんとか合意に至り売買契約の日程が決まったため手付金
　　を用意しました。 

　　ところが突然、売主から「契約を中止したい」と通告を受
　　けました。 

　売主は「契約前だから問題ない」と主張しますが納得できません。
　売主に損害賠償を請求できないでしょうか。

A　　契約を締結するか否かは自由です。（契約自由の原則）
　　不動産取引では、契約成立に向けてある程度の交渉が進んだ後で
　 なければ、契約を締結するかどうかを判断することができません。

　　交渉が進んでも契約条件が折り合わなければ、いつでも交渉を
　　止めることができます。

　　　交渉停止には制約がなく、原則として交渉を破棄しても法的な
　　責任は生じません。

　　　しかし、交渉が進み契約内容が煮詰まるとお互いに「契約が成立
　　するであろう」という信頼関係が生じます。

　　　その信頼関係は保護されるべきものであり、「契約前だから問題
　　ない」ということにはなりません。

　　　相手方の信頼を裏切り交渉を破棄した者には、交渉破棄によって
　　相手方が損害を被れば、損害賠償義務があります。

　　　では、いかなる段階に達すれば、交渉破棄による損害賠償が認め
　　られるのでしょうか。

　　この点については個々の事案ごとに検討する必要がありますが、購入
　　資金の調達、測量や造成工事を行うなど契約に向けての準備の有無、
　　契約日の決定等が判断基準になります。

　　現行民法においては、交渉破棄に関する規定はありませんが、「当事者
　　は契約の交渉を破棄したということだけで責任を問われることはないと
　　しています。

　　　契約締結前の中止で損害賠償が認められるケースは多くはありません
　　が売主の責任を肯定した下記の判例を参考にしてください。

　　（判例）
　　　　Aは所有する土地をBとの間で交渉を重ね、売買代金をはじめ約定
　　　すべき事項について相互に合意したため、契約日を取り決めた。

　　　　しかし、Aはその後、条件面でBにとって不利な条件を呑むよう
　　　求めた。Bは承諾し再度、契約日を相互で決めた。

　　　　　その後、AはBの求めに応じ、売買契約書と題する書面の売主欄に
　　　記名用ゴム印を押したばかりでなく、A自らも特約事項を記載した
　　　書面を作成し、Bに交付した。

　　　　そのためBとしては、交渉の結果に沿った契約の成立を期待し、
　　　その準備を進めるのは当然である。

　　　　契約締結の準備がこのような段階に至った場合は、AはBの期待を
　　　侵害しないよう、誠実に契約の成立に努めなければならない。

　　　よって特段の事情がない限り、Bに対する違法行為が成立する。
　　　その結果、生じたBの損害はAにおいて賠償すべきである。