Ｑ このたび購入する土地の件ですが、登記簿では所有者が売主名ではなく
　 売主の亡くなった親の名前になっています。

　不動産会社は引渡しまでに相続登記をするから問題ないと言いますが
　 このまま契約を進めても大丈夫でしょうか？

A　不動産の売買では、売主は必ずしも登記名義人である必要はありません。
　 他人名義であっても売買は法律上可能です。

　 その意味では、今回の売買を否定はしません。

　 しかし、ここで重要なのは、売主が引き渡しまでに登記名義を間違いなく
　売主名に変更ができるか、という点です。

不動産登記法では、所有権移転登記を受け付ける際に、現在の登記名義人
　の印鑑証明者と買主の身分証明書（住民票）が求められます。

当然、亡くなった親には印鑑証明書はありませんので、亡くなった親から
　あなたへの所有権移転は不可能となります。

そこで、売主は引き渡し時までに登記を自分の名義に変更する必要があり
　ます。

　万一、登記が売主の名に変更できなければ、あなたは所有権の移転登記が
　受けられません。


　この場合、売主に契約上の責任がありますので、あなたは売主に対し損害
　賠償の請求をすることはできます。

　とはいえ、トラブルに巻き込まれるのを承知して買うことは避けたいとこ
　ろですから、この点は非常に重要です。

　さて、相続の仕方には二通りの方法があります。

　まずひとつめは法定相続です。
　たとえば被相続人（死亡した人）に配偶者と子供が二人いる場合は、配偶者が
　二分の一、残った二分の一を子供二人がそれぞれ四分の一の割合で相続財産を
　受け取ります。

　もうひとつは、法律の規定に依らず当事者間で相続財産の分配を決める方法で
　この場合、遺産分割協議書という文書を作成します。

　今回の売主が法定相続なら、売買契約の際は、原則として相続人全員が契約に
　立ち会って署名押印してもらう必要があります。

もし、欠席する人がいるならその人の委任状が必要です。
　（印鑑証明書添付のうえ実印で押印してあるもの）

　なぜなら、民法では、共有物の売買は全員の同意が必要、と定めている（自分の
　持ち分だけ売買するなら同意は不要）からです。

話し合いで相続を決めた場合は、遺産分割協議書を売主に持参してもらいましょう。

　それで誰が相続人であるかが確認できます。

　もちろん、その書類とともに署名押印した人全員の印鑑証明書も忘れてはなりません。　　 

　いずれにしても、相続登記前の売買では売主が誰なのかを特定することが絶対条件で　す。

くれぐれも不動産会社や売主の言葉を信用して…ということだけは避けなければ
　なりません。